Forum - Argomenti recenti

Assoggettabilità a VIA/VINCA per interventi di manutenzione straordinaria

gaetano — Wed, 12 Aug 2026 06:02:45 +0000

TEMA DEL GIORNO: assoggettabilità a VIA/VINCA per interventi di manutenzione straordinaria

PREMESSA:

VIA (Valutazione di Impatto Ambientale) riguarda l'oggetto della tutela e valuta l'impatto globale di un'opera su tutto l'ambiente,

VIncA (Valutazione di Incidenza Ambientale) si concentra in modo specifico sugli effetti nei siti protetti della Rete Natura 2000,

la Direttiva 92/43/CEE del Consiglio delle Comunità Europee, all’art. 6 comma 3 recita:

Qualsiasi piano o progetto non direttamente connesso e necessario alla gestione del sito ma che possa avere incidenze significative su tale sito, singolarmente o congiuntamente ad altri piani e progetti, forma oggetto di una opportuna valutazione dell'incidenza che ha sul sito, tenendo conto degli obiettivi di conservazione del medesimo. (…).

il Regolamento Regionale n. 8 del 15.07.2020, di abrogazione del Regolamento Regionale n. 1 del 29.01.2010 (“Disposizioni in materia di procedimento di valutazione di incidenza”) ha di fatto assoggettato a VIA/VINCA *qualsiasi* intervento edilizio che viene comunicato agli uffici comunali.

All’indomani dell’abrogazione del Regolamento Regionale n. 1 del 29.01.2010, i proprietari di beni ricadenti in aree assoggettate a SIC, ZPS, ZSC, prima di effettuare interventi edilizi (compreso mere opere interne), hanno l’obbligo di conseguire un’apposita autorizzazione dell’ente parco.

Tale imposizione è alquanto illogica se gli interventi non recano incidenze significative sul sito protetto, specialmente se riguardano mere opere interne.

Tuttavia la prassi amm.va ha esteso il principio di precauzione oltre il senso della legge, in quanto la citata Direttiva 92/43/CEE all’art. 6, prescrive l’obbligo di verifica per i soli interventi che possano “… avere incidenze significative su tale sito, …”.

Personalmente sto cercando una collaborazione con le amm.ni comunali per redigere un atto di sensibilizzazione verso la regione campania su tale problematica, sollecitando l’adozione di un regolamento che, con opportuna motivazione, disciplini una serie di interventi che per loro natura non interferisca con i principi della citata Direttiva e, di converso, non siano assoggettate a screening.

Sul punto, una recente giurisprudenza, TAR VE, Sez. II, 01/08/2026 n. 1689, ha chiarito che gli interventi di manutenzione straordinaria non sono assoggettabili a VINCA.

I principi espressi in tale sentenza valorizzano quanto da me sostenuto.

manutenzione-straordinaria-no-VINCA-o-screening-TAR-VE-1689_2026.doc

Differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive

gaetano — Fri, 17 Apr 2026 06:12:57 +0000

Differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive

Con l’introduzione delle cd. tolleranze in edilizia ex art. 34-bis, la giurisprudenza ne ha limitato la portata applicativa al requisito della “contestualità”, ovvero, per poter dichiarare legittima un’opera lievemente difforme dal titolo edilizio ma comunque rientrante nella percentuale delle tolleranze così come declinate nell’art. 34-bis, comma 1-bis, lettere da a) a d-bis), occorreva dimostrare che la difformità fosse intervenuta durante la fase realizzativa del fabbricato, negando l’applicabilità del beneficio della norma per eventuali successivi interventi modificativi/ampliativi (ex multis: TAR NA 8349/2025, TAR RM 13598/2025, cass. pen. 18459/2025, CdS 8591/2024, CdS 3610/2024).

Tuttavia, il suesposto orientamento giurisprudenziale ha subito un overruling con la sentenza di CdS n. 2113 del 16 marzo 2026.

Credo che avrà avuto un ruolo fondamentale il motivo eccepito dalla parte nel ricorso, probabilmente si sarà posto l'accento sulla differenza tra tolleranze esecutive (eseguite durante le fasi realizzative dell’intervento) e tolleranze costruttive (riferite alla fisicità dell’opera edilizia).

In tale seconda fattispecie di irregolarità, per la tolleranza costruttiva non è richiesto il requisito di contestualità logico-temporale col titolo abilitante, per cui la norma trova piena applicazione anche per successivi interventi.

tolleranze-costruttive-anche-sine-titulo-CdS-2113_2026.pdf

Legge 105/2024 e cambio di destinazione d’uso

gaetano — Wed, 01 Apr 2026 09:33:58 +0000

Legge 105/2024 e cambio di destinazione d’uso

In occasione di un confronto con un funzionario di un comune del napoletano, abbiamo discusso sull’ammissibilità del cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare da deposito (cantina, magazzino, soffitta ecc.) in residenza.

In pratica io sostenevo che per l’effetto della L. 105/2024, che ha modificato l’art. 23-ter del DPR 380/01, la destinazione d’uso (nell’accezione semantica urbanistico-edilizia) di un locale costituente superficie accessoria di una residenza (quali appunto una cantina, magazzino, soffitta et similia) rientra, tra le categorie tassonomicamente declinate all’art. 23-ter, in quella residenziale.

Pertanto, la disposizione contenuta nel richiamato art. 23-ter al comma 1-quater: "Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni" consente il cambio d’uso di un locale complementare ad un’abitazione, avente destinazione catastale C/2 (e quindi valutabile in termini di superficie accessoria).

Peraltro, tale questione ha trovato conferma nella recente sentenza TAR SA 237 del 06/02/2026. Tale sentenza in verità trattava un intervento sito in fascia di rispetto ferroviario, ma la motivazione posta a fondamento del decisum giudiziario è calzante nel nostro caso.

da-soffitto-ad-abitaz.-stessa-categ.-funz.-TAR-SA-237_2026-.doc

Il silenzio assenso, vademecum

gaetano — Tue, 17 Mar 2026 07:34:43 +0000

TEMA DEL GIORNO: il silenzio assenso, vademecum

La repentina evoluzione dell’istituto del silenzio assenso ha determinato non poche perplessità da parte dei privati, da parte della P.A. e da parte della giurisprudenza.

In questa (a mio avviso) illuminante sentenza di Consiglio di Stato, la n. 1878 del 09/03/2026, ha trattato, oltre al mero petitum (piano casa) tutta una serie di presupposti e sfaccettature, spingendo il G.A. ad una dissertazione sull’eterogenesi dei fini.

Pertanto, nel file allegato, ho riportato i vari punti trattati nella sentenza, punti che possono essere assunti quale linea guida dal resp.le dell’UTC ai fini della verifica della configurabilità del silenzio assenso.

I punti trattati sono:

I casi di sanatoria;
La stigmatizzazione del silenzio quale elemento di responsabilità;
Inconfigurabilità strutturale;
Inconfigurabilità giuridica.

Spero di aver dato un utile contributo, buona giornata

panoramica-sul-silenzio-assenso-CdS-1878_2026.doc

Opere ante '67 in difformità dalla licenza - la vexata quaestio della legittimità dei regolamenti edilizi

gaetano — Fri, 05 Dec 2025 07:44:11 +0000

TEMA DEL GIORNO: opere ante '67 in difformità dalla licenza - la vexata quaestio della legittimità dei regolamenti edilizi

Ieri 04/12/2025 è approdato all'esame del CDM il DL sul nuovo TUE e tra le novità vi è una revisione sullo stato legittimo degli immobili ante 01/09/1967.

In verità la questione dibattuta ma mai risolta in sede giudiziaria riguarda i casi degli immobili realizzati in periodo ante 01/09/1967 nei comuni ove vigeva un regolamento edilizio (es. Napoli, Salerno, Nola).

In quei casi, gli immobili realizzati in assenza a in difformità dalla licenza edilizia ottenuta in forza al regolamento comunale, NON è sempre da ritenersi illegittimo.

Si rammenti che i regolamenti emanati ante legge Legge Ponte n. 765/1967, erano stati introdotti in forza del REGIO DECRETO 8 giugno 1865, n. 2321 con l'Art. 70 comma 2.

REGIO DECRETO 8 giugno 1865, n. 2321

ART. 70

Sono materie dè regolamenti edilizi le norme sopra

1.° Omissis

2.° La determinazione del perimetro dell'abitato, cui si debbono intendere assolutamente circoscritte le prescrizioni dei regolamenti stessi;

In tal caso il Regio Decreto limita l'efficacia del regolamento al solo centro abitato.

Inoltre, la L. 1150/42 all'art. 36 imponeva un iter approvativo differenziato, in base alla tipologia dei comuni.

Si riporta di seguito la richiamata fonte normativa:

LEGGE 17 agosto 1942, n. 1150

Art. 36 - Approvazione dei regolamenti edilizi comunali.

I regolamenti edilizi dei Comuni compresi negli elenchi di cui all'art. 8 sono deliberati dal podestà ed approvati con decreto del Ministro per i lavori pubblici, di concerto col Ministro per l'interno, uditi i pareri del Consiglio superiore dei lavori pubblici e del Consiglio superiore di sanità.

I regolamenti edilizi degli altri Comuni sono deliberati dal podestà ed approvati con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto col Ministro per l'interno, previo esame della Sezione urbanistica compartimentale e del Consiglio provinciale di sanità.

CONCLUSIONE

In definitiva, qualora detti regolamenti non seguivano scrupolosamente l'iter approvativo, non possono essere considerati validi ed efficaci e pertanto non possono esplicare effetti sui fabbricati edificati in quel periodo

Lo speciale regime di sanatoria paesaggistica per abusi ante vincolo.

gaetano — Thu, 04 Dec 2025 11:36:10 +0000

Nei casi di regolarizzazione di immobili realizzati in epoca antecedente l'imposizione del vincolo si segue la procedura ex art. 146, sterilizzando quanto previsto al comma 4, ossia valutando l'opera ora per allora e disapplicando la sanzione (rectius: somma) prevista dall'art. 167 comma 5, non versandosi in ipotesi di violazione paesaggistica

Ciò è quanto emerge da recente giurisprudenza, in ultimo il CdS 03/10/2025 n. 7754.

Antecedenti: T.A.R. Sicilia, Catania, n. 2732/2021, T.A.R. Puglia, Lecce, sez. II, n. 285/2020 (appellata), Corte costituzionale n. 13 del 07/02/2023, Corte costituzionale n. 75 del 23/02/2022.

sanatoria-con-art.-146-no-sanzione-art.-167-CdS-7754_2025.doc

Sanatoria per volumi e superfici in aree vincolate

gaetano — Wed, 27 Aug 2025 06:24:53 +0000

TEMA DEL GIORNO: sanatoria per volumi e superfici in aree vincolate

Sembra consolidarsi l’orientamento giurisprudenziale sulla possibilità di sanatorie di volumi e superfici nei casi sussumibili all’art. 36-bis del dpr 380/01.

Ultimo contributo è la sentenza TAR CT 09/07/2025 n. 2191.

In tale sentenza, il ricorrente esponeva di aver invocato la sanatoria per un aumento della consistenza immobiliare, invocando l’art. 36-bis del dpr 380/01.

La soprintendenza esprimeva parere negativo richiamando le “opere minori” sanabili ex art. 167 comma 4 del D.Lgs. 42/2004.

L’adito TAR Catania accoglieva il ricorso rilevando che la Soprintendenza, nell’esprimere il parere negativo aveva omesso qualsiasi riferimento all’art. 36-bis d.P.R. n. 380 del 2001 ed ignorato quanto riportato nella Circolare del MIBAC n. 19/2025, secondo cui l’apparente contrasto tra la normativa in questione e l’art. 183, co. 6, del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio va risolto applicando il criterio cronologico della successione delle leggi nel tempo.

La sentenza si conclude con rinvio alla soprintendenza … di svolgere un’istruttoria conforme alla richiesta e di rendere una motivazione ad essa coerente, evidenziando, se del caso, le ragioni per le quali si ritiene che non sussistano, nel caso di specie, i presupposti normativi per il rilascio del provvedimento richiesto.

no-diniego-su-mero-richiama-allart.-167-comma-4-TAR-CT-2191_2025.doc

Interventi “in sagoma” e regime delle distanze legali

gaetano — Thu, 21 Aug 2025 05:59:29 +0000

TEMA DEL GIORNO: interventi “in sagoma” e regime delle distanze legali

Di recente ho discusso con un collega su questo tema alquanto controverso, ovvero: un intervento eseguito “in sagoma” viola il regime delle distanze legali?

Secondo un mio punto di vista, occorre prioritariamente porre luce sul principio definitorio di sagoma.

La definizione di sagoma la si rinviene nel Regolamento Edilizio Tipo nel paragrafo “definizioni uniformi” di cui all’Allegato A, punto 18.

Sagoma – Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m;

Pertanto, immaginiamo di voler chiudere con veranda (o coprire con una tettoia con pilastrini) un terrazzo (legittimo) avente profondità superiore ai ml 1,50 posto a distanza inferiore a quanto prescritto dalle NtA.

Tale intervento è ammissibile in quanto, intervenendo nel rispetto della sagoma del fabbricato, non viola il regime delle distanze legali.

Cercando in rete ho trovato questa recente sentenza di Cassazione Civile n. 18826 del 10/07/2025 avvalora tale ipotesi, anche se con diversa motivazione. Difatti il G.O. ha sempre ritenuto assoggettabile al delle distanze legali qualsiasi sporto o aggetto che non fosse meramente decorativo, sentenzi anche che “… attingono le caratteristiche del "corpo di fabbrica", costituente per sua natura parte integrante dell'edificio, e dal quale vanno misurate le distanze, le sporgenze di particolari proporzioni, destinate ad estendere ed ampliare per l'intero fronte dell'edificio la superficie abitativa, e quindi ad incidere sulla consistenza volumetrica del fabbricato (Cass., Sez. 2, 29/12/1987, n. 9646; Cass., Sez. 2, 2/10/2018, n. 23845).”

Qualcuno di voi ha avuto qualche esperienza simile?

veranda-su-terrazzo-esistente-non-viola-distanze-legali-cass-civ-18826_2025.pdf

I fabbricati condonati sono considerati pienamente legittimi?

gaetano — Sun, 16 Feb 2025 08:00:44 +0000

TEMA DEL GIORNO: i fabbricati condonati sono considerati pienamente legittimi?

A seguito di sentenza del CdS n. 482 del 22/01/2025, diversi colleghi mi hanno chiesto un parere in merito al suesposto quesito.

Per farla breve, il CdS n. 482 del 22/01/2025 trattava il caso di un intervento effettuato su un immobile oggetto di condono edilizio ancora pendente, per cui la decisione di tale sentenza non dovrebbe trovare applicazione ai casi di opere che hanno conseguito la sanatoria.

Tuttavia, leggendo il passaggio al punto 9 della sentenza nella parte del DIRITTO:

" ... le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima: opinando diversamente si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati dalla legge."

reca non poche preoccupazioni.

Dovendo esprimere un mio parere, mi riporto in primis alla legge:

La L. 47/1985 sancisce che:

- sia per l’“accertamento di conformità” (art. 13), ossia la “concessione o l'autorizzazione in sanatoria”,

- sia, per le “opere sanabili” ex art. 31, ovvero quelle eseguite ed ultimate entro la data del 1° ottobre 1983),

la “sanatoria delle opere abusive” si ottiene previo rilascio della “concessione o autorizzazione in sanatoria”.

Dal tenore letterale del testo normativo emerge una evidente equiparazione dei titoli rilasciati con sanatoria ordinaria (artt. 10 e 13, L. 47/85, ora art. 36 e 37, dPR 380/01) con per quelli rilasciati con sanatoria straordinaria (condono edilizio, L. 47/85, 724/94 e 326/03).

Di recente, sul tema dello stato legittimo è intervenuto nel 2020 il Legislatore statale con l’art. 9-bis, co. 1-bis D.P.R. 380/2001 (introdotto da L. 120/2020).

Qui si dispone che “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (…)”.

A fronte di tale novella normativa – dove si adopera una nozione ancora più ampia (titolo “che ha legittimato” l’immobile o la unità immobiliare) – la prima giurisprudenza ha osservato che il diverso orientamento giurisprudenziale (che riconosce al condono edilizio una efficacia pienamente sanante) “risulta oggi codificato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.p.r. n. 380/2001, inserito dal d.l. n. 76/2020, conv. in l. n. 120/2020” (TAR Liguria 361/2021).

In secondo luogo mi riporto alla sentenza di Corte Costituzionale n. 328/2000. In tale decisione, si è statuito che i fabbricati per i quali la norma regionale umbra poneva limiti erano “... in ogni caso di edifici legittimamente esistenti e ovviamente regolarmente assentiti (fin dall'origine o con valido condono in sanatoria non oggetto di successivi interventi repressivi o di annullamento) dal punto di vista urbanistico o sotto il profilo di speciali vincoli (assistiti da specifiche autorizzazioni e pareri ove richiesti: sentenza n. 529 del 1995).”

Detto altrimenti, la sentenza 238/2000 della Corte costituzionale ha statuito che un fabbricato condonato debba essere considerato come “legittimamente esistente”.

CONCLUSIONI

Ritengo, in definitiva, che il caso trattato nella richiamata sentenza del CdS n. 482 del 22/01/2025, per quanto inerente un'opera non ancora condonata ed oggetto di rilevanti trasformazioni successive alla presentazione dell'istanza, non sia tale da travolgere il dato normativo (L. 47/85, art. 31 e dPR 380/01, art. 9-bis, comma 1-bis) e quanto espresso dalla corte costituzionale nelle sentenze nn. 529/1995 e 238/2000.

dopo-il-rilascio-ulteriori-opere-non-sono-tollerate-CdS-482_2025.doc

Circolare Applicativa n. CI/2025/3 del 28/01/2025

gaetano — Tue, 28 Jan 2025 16:56:00 +0000

Noto una incongruenza nella Circolare Applicativa n. CI/2025/3 del 28/01/2025.

Prima di entrare nel merito occorre una precisazione.

La L. 16/2004, così come integralmente modificata dalla L.R. 5/2024, ha architettato una disciplina programmatoria completamente diversa da quella precedente, in cui il consumo minimo di suolo ha trovato una definitiva positivizzazione (fin’ora rimasta mera norma evangelica).

Tale nuovo paradigma programmatorio troverà efficacia successivamente, alla riforma del regolamento applicativo n. 5/2011.

A mente dell’art. 43-bis comma 1-quater:

Art. 43-bis - Regolamento di attuazione

…

1 quater. I comuni dotati di PUC approvato e vigente possono adeguare i propri strumenti urbanistici alla presente legge solo successivamente alla data di approvazione delle modifiche al Regolamento regionale 5/2011.

Si rileva che i benefit di cui all’art. 33-quater comma 1 lett. c, eseguibili con apposito Programma operativo di rigenerazione urbana (PO), possono trovare concreta attuazione solo successivamente all’ approvazione delle modifiche al Regolamento regionale 5/2011.

Ciò non viene riportato nella Circolare Applicativa n. CI/2025/3 del 28/01/2025, ove si lascia intendere che “I Comuni ancora dotati di PRG possono approvare il PO di rigenerazione urbana, in attuazione dell’articolo 33 quater, fino all’approvazione del PUC - che dovrà comunque avvenire entro il 30 giugno 2025.” senza richiamare l’immodificabilità della programmazione ad oggi vigente fino all’avvenuta modifica del regolamento 5/2011.

CIRCOLAREN.CI_.2025.3_28.01.2025.pdf